전세를 반전세·월세로 바꾸자고 할 때: 전월세 전환율 상한으로 적정 월세 계산, 더 높게 요구받았을 때 대응

집주인이 전세 일부를 월세로 돌리자고 하면, 먼저 법정 전환율 상한으로 월세를 계산합니다. 주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조에 따르면, 보증금의 전부 또는 일부를 월 차임으로 전환할 때 적용하는 비율은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값 중 낮은 쪽입니다. 한국은행에 따르면 기준금리는 2026년 8월 27일(목)에 연 3.00%로 바뀐 뒤 2026년 10월 22일(목) 회의에서 유지되었습니다. 따라서 2026년 11월 13일(금) 현재 상한은 연 5.0%입니다. 계산식은 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12입니다. 보증금 증액 상한 5%는 전세 증액 5% 글을, 계약 해지 기간은 임대차 해지 기간 글을 참고합니다.

가상으로 월세를 계산하면 얼마입니까

예를 들어 전세 보증금 3억 원 계약을 유지한 채, 2026년 11월 13일(금)에 그중 1억 원을 월세로 바꾸자는 제안을 받은 경우를 가정합니다. 상한 연 5.0%를 적용하면 1억 원 × 5.0% ÷ 12 = 41만 6,667원입니다. 같은 상한으로 5,000만 원만 전환하면 20만 8,333원, 2억 원을 전환하면 83만 3,333원입니다. 기준금리가 연 2.75%이던 2026년 7월 16일(목)부터 8월 26일까지는 상한이 연 4.75%여서, 1억 원 전환 시 월세 상한은 39만 5,833원이었습니다. 금리가 바뀐 뒤 같은 1억 원을 돌리면 월 2만 834원이 늘어난 셈입니다.

갱신 중과 새 계약은 같습니까

법정 상한은 이미 맺은 임대차에서 보증금을 월세로 전환할 때 적용됩니다. 국토교통부 안내와 법제처 해석에 따르면, 기존 계약을 갱신하며 월세로 바꾸는 경우에도 상한을 봅니다. 반대로 새 집, 새 임차인과 새로 맺는 계약에는 이 상한이 그대로 적용된다고 단정하지 않습니다. 신규 계약의 보증금과 월세는 당사자가 합의하는 것이 원칙이고 시장 전환율은 법정 상한과 다를 수 있습니다. 어느 날의 기준금리를 쓰는지는 전환을 약정한 날을 기준으로 보는 해석이 있어, 갱신 개시일이 아니라 합의일을 확인합니다.

계약갱신요구권으로 차임·보증금을 올릴 때에는 주택임대차보호법 제7조의 5% 범위가 따로 있습니다. 증액 상한과 전환율 상한은 조문이 다르므로, 5%를 올린 뒤 그 금액을 월세로 바꿀 때 두 한도를 임의로 더하거나 곱하지 않습니다. 가상 사례는 보증금 3억 원을 유지한 채 1억 원만 전환한 계산이며 동시에 보증금을 5%(1,500만 원) 올리는 가정은 넣지 않았습니다. 둘을 한 번에 바꾸려면 증액분과 전환분을 나눠 적고 각 한도를 따로 대조합니다.

상한을 넘는 월세를 요구하면 어떻게 합니까

상한을 넘겨 낸 월세는 주택임대차보호법 제10조의2에 따라 반환을 청구할 수 있습니다. 2026년 11월 13일(금) 합의로 1억 원을 전환했는데 월세가 50만 원이면, 상한 41만 6,667원과의 차액 8만 3,333원을 매달 초과분으로 볼 수 있습니다. 이미 낸 달수가 있으면 그 합계를 계산해 내용증빙과 함께 반환을 요청합니다. 합의가 안 되면 임대차분쟁조정위원회나 주택임대차분쟁조정 절차를 이용할 수 있습니다. 월세를 낮추고 보증금을 올리는 반대 방향에는 제7조의2가 바로 적용되지 않습니다.

전환 후에도 대항력과 우선변제를 유지하려면 전입과 확정일자를 다시 확인합니다. 보증금이 줄면 우선변제 범위가 바뀌고 계약서 변경일에 확정일자를 다시 받는 편이 안전합니다. 가상 사례처럼 3억 원에서 2억 원으로 줄면, 줄어든 2억 원을 기준으로 권리 관계를 점검합니다. 변경 특약에는 전환 금액, 월세, 적용 비율, 시작일을 숫자로 적습니다.

한국은행 금융통화위원회는 2026년 11월 26일(목)에 기준금리를 다시 결정합니다. 이 글은 그 회의 전의 연 3.00%를 전제로 5.0%를 계산했습니다. 금리가 바뀌면 상한도 기준금리에 2%를 더해 다시 곱합니다. 회의 결과를 예측해 월세를 미리 올리거나 내리라고 단정하지 않습니다. 합의일 이후 금리가 바뀌어도, 이미 정한 월세를 자동으로 조정한다고 보지 말고 특약을 확인합니다.

원 미만은 반올림해 41만 6,667원으로 적었습니다. 1억 원 × 5%는 연 500만 원이고 이를 12로 나누면 41만 6,666원과 2/3원이 되므로, 계약서에 원 단위를 어떻게 맞출지는 당사자가 정합니다. 표의 4.75% 구간 19만 7,917원(5,000만 원)과 79만 1,667원(2억 원)도 같은 방식으로 계산했습니다. 계산기를 쓸 때에는 연 비율을 소수 5.0%로 넣는지, 0.05로 넣는지를 확인합니다.

상가건물 임대차의 전환율은 주택과 다릅니다. 상가는 연 12%와 기준금리의 4.5배 가운데 낮은 쪽을 쓰는 산식이 있어, 주택의 5.0%를 상가에 그대로 쓰지 않습니다. 이 글의 가상 사례는 주택 전세입니다. 등록 임대주택의 임대료 증액은 민간임대주택법의 5% 범위가 따로 있고 전환 자체는 주택임대차보호법 산식을 넘는 월세를 정하지 못한다는 안내가 있습니다.

시장 전월세 전환율은 한국부동산원 통계로 공표되며 법정 상한과 값이 다를 수 있습니다. 신규 계약 협상에서 시장 전환율을 참고하더라도, 이미 맺은 계약을 바꾸는 계산에는 법정 5.0%를 먼저 둡니다. 가상 사례의 41만 6,667원을 시장 통계와 비교해 더 낮게 합의할 수는 있으나, 상한을 넘는 합의는 기존 계약에서는 반환 청구의 대상이 될 수 있습니다.

월세를 카드나 계좌이체로 내면 초과분 증빙이 남습니다. 현금만 주고받으면 반환 청구 때 달이 빠질 수 있어, 2026년 11월분부터의 이체 내역을 보관합니다. 관리비는 전환 월세에 넣지 않고 따로 적습니다. 가상 사례의 41만 6,667원에는 관리비를 더하지 않았습니다.

묵시적 갱신으로 같은 조건이 연장된 뒤에 월세 전환을 제안하는 경우에도, 전환 합의일 기준의 상한을 적용합니다. 묵시적 갱신 자체가 월세를 자동으로 만들지는 않습니다. 가상 사례는 명시적 합의로 1억 원을 전환하는 전제입니다. 합의 전에는 기존 3억 원 전세 조건을 유지합니다.

전세 3억 원 중 1억 원을 돌린 뒤 남는 보증금 2억 원에 대해, 임대인이 다시 증액을 요구하면 5% 상한은 전환 후 보증금을 기준으로 볼지를 계약 문장과 함께 확인합니다. 이 글은 전환 계산만 다루고 전환 후 증액의 기준 금액을 단정하지 않습니다. 가상 사례의 41만 6,667원은 전환 시점의 월세 상한일 뿐입니다. 변경 계약서에 보증금 2억 원과 월세 액을 나란히 적습니다.

가족에게 집을 빌려 준 뒤 월세로 바꾸는 경우에도 법정 상한 조항 자체는 같습니다. 다만 특수관계 간의 증여 추정이나 세금 문제는 이 계산의 범위가 아닙니다. 가상 사례는 통상적인 주택 임대차를 전제로 5.0%를 적용했습니다. 사글세처럼 보증금이 거의 없는 계약은 전환 산식의 대상이 되기 어렵습니다.

월세를 선불로 1년치를 요구받으면, 상한 41만 6,667원 × 12 = 500만 원을 넘는지를 한 번에 봅니다. 선불이 600만 원이면 연간 100만 원이 초과분입니다. 반환 청구는 이미 지급한 돈을 대상으로 하므로, 내기 전에 계산식을 계약서에 첨부합니다. 2026년 11월 13일(금)부터 1년 선불이라도, 상한은 월 단위 산식과 같게 적용합니다.

이사를 앞두고 전환을 거부하면 계약 해지 절차는 별개입니다. 전환에 동의하지 않는다고 해서 바로 퇴거 사유가 되지는 않는 것이 보통이고 갱신요구권을 행사 중이면 그 요건을 유지합니다. 가상 사례는 임차인이 전환 자체는 검토하되 월세는 상한 안에서만 합의하는 전제입니다. 해지 통지 기간은 내부 링크의 글에서 확인합니다.

계산 결과를 문자로만 남기지 말고 전환 보증금 1억 원, 비율 연 5.0%, 월세 41만 6,667원, 시작일을 특약 원본에 적습니다. 나중에 기준금리 변동을 이유로 월세를 올리려면 재합의가 필요합니다. 2026년 8월 27일(목) 이전 상한 4.75%로 이미 정해 둔 월세 39만 5,833원을, 11월에 일방적으로 41만 6,667원으로 바꾸는 것은 이 글의 약정일 기준 해석과 맞지 않습니다.

전세 보증금 반환과 월세 연체를 상계하는 특약이 있어도, 전환율 상한을 넘는 월세를 적법한 연체로 보기는 어렵습니다. 가상 사례에서 50만 원을 내기로 했다가 41만 6,667원만 이체한 경우, 차액 8만 3,333원을 연체로 단정하지 않고 상한 주장을 서면으로 남깁니다. 분쟁 조정 전까지는 상한액만큼은 기한 안에 이체해 두는 편이 안전합니다. 2026년 11월 13일(금) 이후 첫 달부터의 이체 금액을 통장 메모에 전환 월세로 표시합니다.

재계약을 앞두고 전액을 월세로 바꾸자는 제안은, 3억 원 × 5.0% ÷ 12 = 125만 원이 상한이 됩니다. 가상 사례의 1억 원 전환(41만 6,667원)과 숫자를 섞지 않습니다. 전액 전환이면 보증금이 없어지거나 소액만 남아 우선변제 범위가 크게 줄어들므로, 확정일자와 전입만으로 부족한 부분을 별도로 점검합니다. 신규 재계약으로 볼지, 갱신으로 볼지에 따라 상한 적용 여부도 달라질 수 있어 계약서 제목을 확인합니다.

시·도 조례로 차임 증액 상한을 5%보다 낮게 정할 수 있으나, 이는 증액 한도의 특칙이고 전환율 산식(연 10%와 기준금리+2% 중 낮은 값)을 바꾸지는 않습니다. 가상 사례의 5.0%를 조례 숫자와 평균하지 않습니다. 주소지 조례는 증액 청구를 검토할 때만 따로 확인합니다.

월세 전환 합의 전에 등기부 을구의 근저당이 늘었는지도 봅니다. 보증금이 2억 원으로 줄면 선순위와의 관계가 달라질 수 있습니다. 이 점은 전환율 계산과 별개이나, 가상 사례처럼 1억 원을 빼기 전에 확인할 항목입니다. 권리 관계가 복잡해지면 월세 상한 41만 6,667원만 맞추고 계약을 바꾸지 않는 선택도 있습니다.

자주 묻는 질문

신규로 반전세 계약을 맺을 때도 월세가 5.0%를 넘으면 안 됩니까?
법정 상한은 기존 계약의 전환·갱신에 적용되는 것이 기본 안내입니다. 새 계약에는 그대로 적용된다고 단정하지 않고 시장 조건과 개별 합의를 확인합니다.

기준금리가 오르면 이미 정한 월세도 바로 올라갑니까?
그렇지 않습니다. 상한은 전환을 약정하는 날의 기준금리로 계산하는 해석이 있고 이후 금리 변동이 자동 조정이 되지는 않습니다. 특약이 있으면 그 문장을 따릅니다.

5% 증액과 전환을 동시에 하면 월세를 어떻게 계산합니까?
증액 상한과 전환율 상한은 별개 조문입니다. 보증금·차임을 5% 범위에서 조정한 뒤, 전환되는 금액에는 그 시점의 전환율 상한을 따로 곱합니다.

출처: 주택임대차보호법 제7조의2·제10조의2, 같은 법 시행령 제9조, 한국은행 기준금리