주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증은 전세보증금과 선순위 채권의 합이 주택가격의 90% 이하일 때 심사를 통과하는 것이 기본입니다.
신규 계약은 잔금일과 전입일 중 늦은 날부터 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전에 신청해야 하고 수도권 7억 원·그 외 5억 원 한도가 있습니다.
보증료는 보증금액에 요율과 기간을 곱해 계산하며 정확한 요율은 주택 유형과 부채 비율에 따라 심사 후 정해집니다.
전세보증보험(전세보증금 반환 보증)은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 보증 기관이 임차인에게 먼저 지급하는 상품입니다. 임차인이 가입하는 대표 상품은 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증, 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증의 상품이 있습니다. 기관마다 한도와 요율, 심사 기준이 다르므로, 이 글의 숫자 기준은 HUG 안내를 중심으로 적고 다른 기관은 해당 상품 안내를 확인합니다.
한도와 대상 주택은 무엇입니까
가입 가능 여부를 가릴 때는 먼저 보증금 한도를 봅니다. HUG 안내에 따르면 전세보증금은 수도권 7억 원 이하, 수도권 외 5억 원 이하입니다. 대상 주택은 아파트, 주거용 오피스텔, 연립·다세대, 단독·다가구·다중주택 등이며 주거용 오피스텔은 계약서에 주거용 표기가 있어야 합니다. 공인중개사를 통한 확정일자 있는 계약서, 전입신고 보증금 지급 증빙이 필요합니다. 압류·가압류 등 권리 침해가 있거나, 건축물대장에 위반건축물로 적힌 주택은 거절되는 경우가 많습니다.
전세가율 90%는 어떻게 계산합니까
핵심 비율은 담보인정비율입니다. 2023년 이후 신규 신청에서는 전세보증금과 선순위 채권의 합이 주택가격의 90%를 넘으면 가입이 어렵습니다. 주택가격은 아파트의 경우 KB시세 등을 쓰고 공시가격을 쓸 때에는 공시가격의 140%를 주택가격으로 보는 기준이 안내되어 있습니다. 140%의 90%는 공시가격의 126%이므로, 공시가격만 있는 주택에서는 보증금이 공시가격의 126%를 넘는지가 자주 거절 사유가 됩니다. 선순위 근저당이 있으면 그 금액을 더한 뒤 90%를 계산합니다. 계약 전 등기부는 전세 계약 전 등기부 글을 참고합니다.
기관마다 기준이 같습니까
| 확인 항목 | HUG 안내 요지 | HF·SGI |
|---|---|---|
| 보증금 한도 | 수도권 7억 원, 그 외 5억 원 | 상품별 한도가 다름 |
| 전세가율 | 보증금+선순위 ≤ 주택가격 90% | 기관·상품 기준 확인 |
| 신청 기한(신규) | 잔금일·전입일 중 늦은 날부터 기간의 1/2 경과 전 | 상품별 기한 확인 |
| 보증료 | 보증금액×요율×기간/365 | 요율표가 다름 |
신청 기한은 언제까지입니까
신청 기한을 놓치면 다른 요건이 맞아도 거절됩니다. 신규 계약은 계약서상 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세 기간의 2분의 1이 지나기 전입니다. 2년 계약이면 그 늦은 날부터 1년이 되기 전이 실무상 마지노선입니다. 갱신 계약은 갱신 전 만료일 이전 1개월부터 갱신 기간의 2분의 1이 지나기 전까지입니다. 보증 기간은 보증서 발급일부터 계약 만료일 후 1개월까지로 안내됩니다.
보증료는 어떻게 계산합니까
예를 들어 2026년 11월 13일(금)에 잔금과 전입을 마치고 계약 기간이 2026년 11월 13일부터 2028년 11월 12일(일)까지인 아파트 전세 보증금 2억 원을 가정합니다. 선순위 근저당이 없고 KB시세 3억 원이면 주택가격의 90%는 2억 7,000만 원이어서 2억 원은 비율 안에 듭니다. 신청 기한은 잔금·전입일인 2026년 11월 13일부터 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전, 대략 2027년 11월 12일 이전입니다. HUG 상품 안내에 따르면 보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세기간/365이고 요율은 주택 유형·부채 비율에 따라 연 0.115%~0.154% 구간으로 적혀 있습니다. 아파트, 부채 비율 80% 이하를 전제로 연 0.122%를 가정하고 기간을 2년(730일)으로 보면, 2억 원 × 0.122% × 730/365 = 48만 8,000원입니다. 이 요율은 구간 안의 가정이므로 심사 후 고지액이 다를 수 있습니다. 모바일 신청과 일시납 시 각각 3% 할인이 있다는 안내가 있고 사회배려 계층 할인과 중복 여부는 공사 기준을 따릅니다. 지자체 보증료 지원이 있으면 별도로 신청합니다.
거절되면 어떻게 대응합니까
거절되면 이유를 문서로 확인합니다. 비율 초과이면 보증금 감액이나 선순위 상환 없이는 같은 조건으로 재신청하기 어렵습니다. 기한 경과이면 다른 기관 상품의 기한을 확인하되, 기한이 같다고 단정하지 않습니다. 위반건축물이면 시정 여부를 건축물대장에서 봅니다. 권리 제한이 있으면 말소 전후를 등기부로 확인합니다. 대상 주택이 아니거나 한도를 넘으면 일부 보증이나 다른 상품을 문의합니다. 사고 후 청구 절차는 전세보증보험 이행청구 글을 참고합니다.
계약 전에 공시가격과 시세, 선순위 금액을 계산해 두면, 잔금 후 거절을 줄일 수 있습니다. 공시가격 2억 원인 비아파트에 공시가격 140%·담보인정 90%를 적용하면 상한은 2억 5,200만 원(공시가격의 126%)입니다. 가상 사례의 아파트 2억 원은 이 계산과 별개이고 시세 3억 원의 90%로 본 것입니다. 임대인이 보증 금지 대상인지는 안심전세 앱 등 공사 조회를 계약 전에 확인합니다. 보증 효력 중에 전출하면 문제가 생길 수 있어, 이사 전에 공사에 문의합니다.
거절 사유를 다섯으로 나눠 대응합니다. 첫째, 전세가율 초과입니다. 보증금과 선순위 합이 주택가격의 90%를 넘으면 감액이나 선순위 상환 없이는 같은 상품으로 통과하기 어렵습니다. 둘째, 신청 기한 경과입니다. 가상 사례에서 2027년 11월 12일 이후 신청은 2분의 1을 지난 신청이 됩니다. 셋째, 위반건축물입니다. 건축물대장 표제부가 아니라 전유부 표시를 확인합니다. 넷째, 압류·가압류·가처분·경매 기입입니다. 잔금 당일 등기부를 다시 열어 봅니다. 다섯째, 한도 초과·대상 주택 아님·전입이나 확정일자 없음·공인중개 없는 계약입니다. 오피스텔은 주거용 표기 누락만으로도 거절될 수 있습니다.
다가구·단독은 다른 임차인 보증금을 선순위로 합산하는 심사가 있습니다. 전입세대 확인서와 확정일자 있는 선순위 임차인을 빠뜨리면 비율 계산이 달라집니다. 가상 사례는 선순위가 없는 아파트이므로, 다가구 숫자를 그 48만 8,000원에 적용하지 않습니다. 보증금을 일부만 보증받는 선택도 안내되어 있으나, 보장 범위가 줄어드므로 한도와 비율을 다시 계산합니다.
HF와 SGI는 가입 창구와 심사 항목이 다릅니다. 전세대출과 묶인 상품은 기한이 잔금·전입 후 3개월처럼 더 짧을 수 있어, HUG의 2분의 1 기한을 그대로 옮기지 않습니다. 표의 빈칸은 확인하지 않은 숫자를 넣지 않기 위한 것입니다. 세 기관에 동시에 같은 보증금을 중복 가입할 수 있는지는 각 약관을 보고 이 글에서 중복 가입을 권하지 않습니다.
보증료 할인은 소득·자녀·장애·신혼 등 항목이 있으나 중복되지 않는다는 안내가 있습니다. 가상 사례의 48만 8,000원에는 계층 할인과 모바일 3%를 아직 빼지 않았습니다. 할인을 적용하면 금액이 줄고 선순위가 주택가액의 50%를 넘으면 할증이 붙을 수 있다는 안내도 있으므로, 이 사례(선순위 없음)에는 할증을 넣지 않았습니다. 정확한 청구액은 보증서 발급 전 고지서를 따릅니다.
계약 전이라면 공시가격 알리미와 시세, 등기부 을구를 함께 봅니다. 시세 3억 원 가정이 실제와 다르면 90% 상한 2억 7,000만 원도 바뀝니다. 잔금일 2026년 11월 13일(금) 당일에 근저당이 늘면 당일 거절 사유가 됩니다. 가입 후에도 보증 사고 전에 만기 통지와 임차권 등기 절차를 알아 두면, 이행청구 단계에서 시간이 줄어듭니다.
갱신 계약의 기한은 신규와 다릅니다. 만료 한 달 전부터 갱신 기간의 2분의 1이 지나기 전까지이므로, 묵시적 갱신만 되고 서류가 없으면 심사가 늦어질 수 있습니다. 가상 사례는 신규 잔금일 2026년 11월 13일(금)이므로 갱신 기한을 적용하지 않습니다. 재계약으로 보증금이 올라가면 한도와 90% 비율을 증액 후 금액으로 다시 계산하고 변경 보증 절차가 있는지를 공사에 확인합니다.
보증서 발급 전에는 심사 중 상태가 길어질 수 있습니다. 서류 보완 요청이 오면 전입세대 확인서와 이체 증빙의 발급일을 1개월 이내로 맞춥니다. 발급이 늦어져도 신청 접수일이 2분의 1 기한 안인지를 접수증으로 남깁니다. 가상 사례의 신청 마지노선은 계약 기간의 절반이 지나기 전이고 2028년 11월 12일(일) 만료의 절반은 달력으로 다시 셉니다. 초일 산입으로 하루가 갈리면 그 전에 접수하는 편이 안전합니다.
보증료 48만 8,000원을 전세대출 실행일과 같은 날 내려면, 대출 은행이 위탁 창구인지를 먼저 확인합니다. 은행 창구 신청은 모바일 3% 할인이 없을 수 있습니다. 이 글은 요율 가정만 계산했고 창구 할인까지 확정하지 않았습니다. 임차인이 보증료를 부담하는 것이 기본이며 임대인이 대신 내기로 특약해도 가입 주체와 피보증인은 임차인입니다.
시세가 없는 신축이나 분양권에 가까운 주택은 주택가격 산정 순서가 달라질 수 있습니다. 분양가의 일정 비율이나 감정평가가 후순위로 쓰인다는 안내가 있으므로, 아파트 KB시세 3억 원 가정을 그 주택에 그대로 쓰지 않습니다. 감정평가를 받으면 유효 기간이 짧을 수 있어, 신청 전에 유효 여부를 확인합니다. 가상 사례는 시세가 있는 기존 아파트를 전제로 90%·2억 7,000만 원을 계산했습니다.
임대인이 법인인 경우와 개인인 경우 모두 임차인 단독 가입이 가능한 것이 기본 안내입니다. 다만 일시적으로 특정 주택 유형의 신청이 지연되거나 제한될 수 있다는 공지가 올라올 수 있어, 신청 직전 공사 화면을 다시 봅니다. 2026년 11월 13일(금) 잔금 당일 신청이 막히면, 기한인 기간의 2분의 1 전에 다른 창구를 이용합니다. 거절 통지의 사유 코드를 저장해 재신청 때 제출합니다.
보증료를 카드로 내는 경우의 소득공제 여부는 이 글의 범위가 아닙니다. 48만 8,000원 가정은 보증 비용일 뿐, 연말정산 공제액으로 보지 않습니다. 계산식 2억 원 × 0.122% × 730/365의 730일은 2년을 365일×2로 본 가정이며 실제 계약 일수(2026년 11월 13일부터 2028년 11월 12일까지)가 다르면 일수를 바꿔 곱합니다.
악성 임대인 명단이나 보증 사고 이력이 있는 주택은 가입이 제한될 수 있다는 안내가 있습니다. 계약 전에 공사 공개 정보를 확인하고 잔금 당일 2026년 11월 13일(금) 이후에는 계약 해지가 어려우므로 그 전에 조회합니다. 가상 사례는 그런 제한이 없는 임대인을 전제로 했습니다.
자주 묻는 질문
공시가격의 126%만 보면 아파트도 가입 여부가 갈립니까?
126%는 공시가격의 140%를 주택가격으로 본 뒤 90%를 곱한 값입니다. 아파트는 KB시세 등을 쓰는 경우가 많아, 시세의 90%를 먼저 계산합니다.
잔금 후 1년이 지나면 더 이상 가입할 수 없습니까?
HUG 신규 계약은 잔금일과 전입일 중 늦은 날부터 기간의 2분의 1이 지나기 전입니다. 2년 계약에서 그 기한을 넘기면 이 상품으로는 어렵습니다.
보증료 48만 8,000원은 확정액입니까?
아닙니다. 연 0.122%와 730일은 구간 안의 가정입니다. 실제 요율과 일수, 할인 적용은 심사 결과를 따릅니다.
