주택 월세가 「두 달치 금액」만큼 밀리면 임대인이 계약을 해지할 수 있는 요건이 생깁니다. 여기서 2기는 반드시 연속 두 달을 통째로 안 낸 경우만 뜻하지 않습니다. 일부씩 부족하게 낸 금액이 누적되어 월세 2개월분에 이르면 됩니다. 해지 권한이 생겼다고 해서 임대인이 바로 문을 따거나 짐을 옮길 수 있는 것은 아니며, 해지 통지 도달 후 명도·소송 절차가 이어집니다.
2기 차임액 계산
민법 제640조에 따르면, 건물 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 찾기 쉬운 생활법령정보도 연속 연체가 필수는 아니며, 예를 들어 10월분을 밀리고 11월분은 낸 뒤 12월분을 다시 밀리면 합계 2개월분이 될 수 있다고 설명합니다.
| 가정(월세 100만원) | 연체액 | 2기(200만원) 도달 |
|---|---|---|
| 2개월분 전액 미납 | 200만원 | 도달 |
| 매달 50만원만 부족하게 4개월 | 200만원 | 도달 |
| 1개월분 100만원만 미납 | 100만원 | 미도달 |
관리비·공과금은 별도 약정이 없으면 차임연체액에 넣지 않는 것이 원칙에 가깝습니다. 계약서에 관리비 미납을 차임과 같게 본다는 특약이 있는지는 따로 확인합니다.
해지 통보 전후
- 해지 의사표시: 연체액이 2기에 달하면 해지할 수 있고, 통지가 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다. 실무에서는 연체 내역과 해지 의사를 내용증명으로 남기는 경우가 많습니다.
- 명도: 해지 후에도 점유를 계속하면 건물인도(명도) 청구와 미납 차임 청구로 이어질 수 있습니다. 임대인이 자력으로 출입·강제 퇴거하는 것은 별도 법적 위험이 있습니다.
- 보증금: 해지 후 정산에서 미납 차임 등을 보증금에서 공제하는 문제가 생길 수 있습니다. 공제 범위는 계약·법령·실제 손해에 따라 다룹니다.
갱신요구권과의 관계
주택임대차보호법은 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유로 둡니다. 중도 해지(민법 제640조)와 만기 갱신 거절은 시기와 효과가 다르므로 섞어 보지 마십시오.
세입자가 할 일
| 상황 | 행동 |
|---|---|
| 아직 2기 미만 | 부족분 입금 내역을 남겨 누적액을 기준 아래로 유지 |
| 2기에 근접 | 분납·유예 합의를 문서(문자·내용증명)로 남김 |
| 해지 통보를 받음 | 도달일·연체액 산정이 맞는지 대조하고, 필요하면 법률상담 |
| 명도 압박 | 자력 퇴거 요구와 법적 절차를 구분하고 증거를 보존 |
자주 묻는 질문
한 달만 밀려도 바로 나가야 하나요?
주택에서 1기만으로는 제640조 해지 요건이 채워지지 않습니다. 「1회만 연체해도 자동 해지」처럼 임차인에게 더 불리한 특약은 효력이 문제될 수 있습니다.
상가도 2기인가요?
상가건물 임대차에는 별도 기준으로 3기가 적용되는 규정이 있습니다. 이 글은 주택·민법 2기 기준을 중심으로 설명합니다.
