계약갱신요구권으로 갱신하거나 계약 존속 중에 증액을 청구하면, 주택임대차보호법 제7조에 따른 상한은 5%(20분의 1)입니다.
보증금 3억 원의 5%는 1,500만 원입니다.
만기가 끝난 뒤의 합의 재계약에 이 상한이 그대로 적용된다고 단정하지 않으며 증액분은 따로 확정일자를 받습니다.
전세 만기를 앞두고 보증금을 올려 달라는 요구를 받으면, 먼저 그 요구가 계약갱신요구권에 따른 증액 청구인지, 묵시적 갱신 후의 청구인지, 만기 후 합의 재계약인지, 새 임차인과의 계약인지를 가릅니다. 주택임대차보호법 제7조에 따르면 계약 존속 중 증액 청구는 약정 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 넘지 못하고 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 청구하지 못합니다. 같은 조는 시·도가 그 범위에서 더 낮은 상한을 조례로 정할 수 있다고 하므로, 거주 지역 조례를 한 번 확인합니다.
네 갈래의 결과는 다릅니다. 임차인이 제6조의3의 계약갱신요구권을 행사하면, 갱신되는 임대차는 원칙적으로 동일한 조건이고 차임·보증금은 제7조의 범위에서만 증감할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 제6조에 따라 같은 조건으로 연장된 것으로 보므로, 만기가 지나며 자동으로 보증금이 오르지는 않습니다. 다만 갱신된 기간 중에도 제7조의 증액 청구는 별개로 들어올 수 있고 그때는 5%와 1년 제한이 적용됩니다. 만기가 끝난 뒤 같은 세입자와 합의로 새 계약을 쓰는 재계약, 또는 계약 종료 전이라도 양측이 합의해 보증금을 올리는 경우에는, 대법원 2002다23482 판결이 제7조를 일방의 증액 청구에 한정하고 합의·재계약에는 적용하지 않는다고 보았습니다. 2020년 개정 이후에도 그 법리가 모든 재계약에 그대로 적용된다고 단정하지는 않으므로, 갱신요구권을 쓸 생각이면 그 의사를 먼저 남기고 합의서에 근거 조항을 밝힙니다. 새로운 임차인과의 계약에는 5% 상한이 적용되지 않습니다.
예를 들어 아파트 전세 보증금 3억 원, 계약 기간 2025년 3월 17일(월)부터 2027년 3월 16일(화)까지이고 검토일은 2026년 11월 12일(목)인 경우를 가정합니다. 갱신요구권 행사 기간은 만기 6개월 전부터 2개월 전, 곧 2026년 9월 16일(수)부터 2027년 1월 16일(토)까지이므로 검토일은 그 안에 있습니다. 갱신요구권을 쓰고 5%를 적용하면 증액 한도는 1,500만 원, 갱신 후 보증금은 3억 1,500만 원입니다. 집주인이 보증금 일부를 월세로 돌리자고 할 때에는 제7조의2와 시행령 제9조를 봅니다. 전환 산정률은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 가운데 낮은 쪽입니다. 2026년 11월 12일 기준 한국은행 기준금리는 연 3.00%(2026년 8월 27일 변경, 10월 동결)이므로, 연 5.0%가 상한입니다. 증액분 1,500만 원을 월세로만 돌리면 월 6만 2,500원(1,500만 원 × 5.0% ÷ 12)이 상한이고 1억 원을 돌리면 월 41만 6,667원입니다. 전환과 증액을 한 문서에 섞어 쓰면 항목을 나눠 적습니다.
증액 합의서에 넣을 문구 예
1. 이 합의는 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신 / 제7조에 따른 증액 청구 / 만기 후 재계약 중 ( )에 해당한다.
2. 보증금을 3억 원에서 3억 1,500만 원으로 1,500만 원 증액한다. 증액 기준일과 지급일을 적는다.
3. 보증금 일부를 월차로 전환하는 경우, 전환 금액과 월차임, 적용 산정률(연 5.0% 이내)을 적는다.
4. 임차인은 증액 지급일 당일 증액분에 대해 확정일자를 부여받고 전세보증 가입 금액을 변경한다.
증액분의 우선변제권은 새로 받은 확정일자부터입니다. 처음에 받은 확정일자는 원래 보증금 3억 원에 남고 1,500만 원은 나중에 받은 일자로 순위가 갈립니다. 잔금처럼 증액을 치르기 전에 등기부를 다시 열어 새로운 근저당이나 압류가 없는지를 확인합니다. 전세보증보험에 가입되어 있다면 증액 금액을 반영한 변경·재가입 절차를 보험사에 물어, 공백 기간이 생기지 않게 합니다. 등기부 보는 순서는 전세 계약 전 등기부 글, 갱신을 중도에 끝내는 문제는 갱신 중 해지 글을 참고합니다.
집주인이 5%를 넘는 금액을 조건으로 내걸어 갱신을 사실상 거절하는 듯한 경우에는, 갱신요구권 행사 의사를 내용증명 등으로 먼저 남깁니다. 이미 5%를 넘는 재계약서에 서명했다면 나중에 무효를 주장하기 어려울 수 있으므로, 서명 전에 어느 조문을 적용하는지를 합의서 첫머리에 적습니다.
갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있습니다. 지난 갱신에서 이미 행사했다면 이번 만기에는 제6조의3을 다시 주장할 수 없고 합의 재계약이나 이사 가운데 고르게 됩니다. 반대로 아직 쓰지 않았다면, 5%를 넘는 재계약서에 먼저 서명하기보다 행사 의사를 남긴 뒤에 증액 폭을 협의하는 편이 안전합니다. 행사 기간은 만기 6개월 전부터 2개월 전입니다. 2027년 1월 16일(토)이 지나 통지하면 그 권리를 제때 썼다고 보기 어렵습니다. 공휴일 만기나 통지 도달 시점은 내용증명 발송일과 도달일을 함께 기록합니다.
보증금과 월세를 동시에 올리는 혼합 증액은 항목을 나눠 5%를 계산합니다. 실무 안내에서는 월세를 전월세전환율로 보증금에 환산하거나, 반대로 보증금을 월세로 환산해 전체 임대료가 5%를 넘는지 봅니다. 전환율 상한이 연 5.0%인 지금, 월세 10만 원은 보증금 2,400만 원(10만 원 × 12 ÷ 5.0%)에 해당합니다. 기존에 월세가 없던 전세에 월세만 새로 붙는 것은 증액이 아니라 전환으로 보는 경우가 많아, 합의서에 어느 조문을 적용했는지를 적습니다. 이 계산이 복잡해지면 국토교통부나 지자체 임대료 안내, 상담을 통해 숫자를 재확인합니다.
증액 1,500만 원을 지급하는 날과 확정일자를 받는 날을 떨어뜨리면, 그 사이 등기부에 새로운 권리가 생길 공백이 생깁니다. 잔금을 치르는 것처럼 같은 날 법원을 들르거나, 인터넷 등기소를 이용할 수 있는지를 사전에 확인합니다. 확정일자는 증액 합의서 또는 변경 계약서에 부여받습니다. 전입신고는 이미 되어 있다면 다시 할 필요는 없으나, 주소 변동이 있으면 대항력 공백이 생기지 않게 순서를 맞춥니다. 전세권 설정을 쓴 경우에는 증액분에 대한 변경 등기 여부를 법무사와 확인합니다.
전세보증 가입 금액을 3억 원에 맞춰 둔 채 1,500만 원을 올리면, 사고 때 증액분이 보장에서 빠질 수 있습니다. 공사·주택금융공사 등 보증 상품마다 증액 변경 기한과 필요 서류가 다르므로, 합의 직후가 아니라 지급일 전에 접수를 시작합니다. 심사가 길어지면 지급일을 미루는 특약을 합의서에 넣는 방법도 있습니다. 보증 거절 사유가 선순위 담보 증가라면, 증액을 실행하기 전에 거래를 멈춥니다.
집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 문제는 이 글의 범위가 아닙니다. 거절 사유가 정당한지는 별도 조문과 입증이 필요하고 거절이 유효하지 않은 상태에서 5%를 넘는 금액을 조건으로 내거는 경우에는 갱신요구권 행사 기록을 더 분명히 남깁니다. 월세를 올리거나 전환율 상한을 넘는 금액이 적혀 있으면 제10조의2에 따른 반환 청구도 검토할 수 있으나, 실제 청구는 지급 내역과 합의 문언을 보고 판단합니다.
계약서에 "재계약"이라고만 적혀 있고 갱신요구권 행사 여부가 없으면, 나중에 5% 초과를 다투기 어려워질 수 있습니다. 통지 문자, 내용증명, 중개사 메신저 대화처럼 행사 의사가 남은 자료를 합의서 뒤에 붙입니다. 검토일 2026년 11월 12일(목)은 행사 기간 안이므로, 이 시점에 의사를 남기지 않은 채 3억 5,000만 원처럼 5%를 크게 넘는 금액에 서명하지 않는 편이 안전합니다. 반대로 5% 안인 1,500만 원 증액에 합의하면서 갱신요구권을 썼다고 명시하면, 남은 권리 관계도 깨끗해집니다.
1년 내 재증액 금지는 증액이 실행된 때를 기점으로 셉니다. 2027년 3월 16일 만기에 1,500만 원을 올렸다면, 그로부터 1년 안에는 제7조의 추가 청구를 할 수 없습니다. 합의 재계약으로 금액을 다시 정하는 문제와는 별개이므로, 기산일을 합의서에 적습니다. 감액 청구는 경제 사정이 바뀐 때에 임차인도 할 수 있으나, 이 글은 증액 요구를 받은 경우를 중심으로 계산했습니다.
공동 소유 주택이거나 임대인이 여러 명이면, 증액 합의에 서명할 사람이 계약서상 임대인과 같은지를 확인합니다. 대리인이 통지한 인상 요구는 위임 범위를 보고 위임이 없으면 도달한 통지로 보지 않을 수 있습니다. 법인이 집주인인 경우에는 직인이 날인된 변경 계약서를 받습니다. 가상 사례의 3억 원·1,500만 원은 임대인이 한 명인 아파트 전세를 전제로 했습니다.
이사하지 않고 증액만 하는 경우에도 확정일자와 보증 변경은 필요합니다. "같은 집에 사니 예전 날짜로 충분하다"는 말은 증액분 순위를 놓치는 원인이 됩니다. 증액 1,500만 원을 받은 뒤에야 확정일자를 받으러 가면, 그 사이 설정된 담보에 밀릴 수 있습니다. 지급과 확정일자를 같은 날로 맞추는 일정을 합의서 4항에 이미 적어 두었습니다.
중개사를 끼운 재계약이어도 5% 적용 여부는 중개 수수료가 아니라 계약의 성격으로 결정됩니다. 안내 문구에 "시세 반영 인상"만 있고 조문 근거가 없으면, 서명 전에 갱신요구권 행사 여부를 한 줄 추가합니다. 가상 사례의 1,500만 원은 3억 원의 5%이지 중개 보수의 기준 금액이 아닙니다. 보수를 정할 때는 증액 후 보증금 3억 1,500만 원을 기준으로 하는 경우가 많아, 요율 상한은 별도로 계산합니다.
만기 통지와 증액 통지를 한 서신에 섞어 보내면 도달 취지가 흐려질 수 있습니다. 갱신 거절, 갱신요구, 5% 증액 청구를 문단으로 나눠 적습니다. 검토일 2026년 11월 12일(목)부터 행사 기한 2027년 1월 16일(토) 사이에 보낼 문서의 제목을 먼저 정하고 도달 확인을 받습니다. 내용증명의 발송일만 적고 도달일을 빠뜨리지 않습니다.
전환율 연 5.0%는 2026년 11월 12일(목)의 기준금리 3.00%에 연 2%를 더한 값입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌므로, 합의 당일의 한국은행 공시 금리를 다시 확인합니다. 가상 사례의 월 6만 2,500원과 41만 6,667원은 그 날짜의 상한입니다.
자주 묻는 질문
묵시적으로 갱신되면 보증금이 자동으로 5% 오릅니까?
오르지 않습니다. 묵시적 갱신은 같은 조건으로 연장된 것으로 봅니다. 그 기간 중 증액 청구가 따로 들어오면 그때 5%와 1년 제한을 적용합니다.
합의로 재계약하면 7%도 올릴 수 있습니까?
만기 후 합의 재계약에 제7조가 적용되지 않는다는 대법 판단이 있습니다. 다만 갱신요구권을 행사한 갱신인지가 흐려지면 다툼이 되므로, 근거를 서면에 명시합니다.
증액 1,500만 원만 따로 확정일자를 받아도 됩니까?
그렇게 하는 편이 맞습니다. 기존 3억 원의 확정일자는 그대로 두고 증액분만 새로 받아야 그 금액의 우선변제 기준일이 생깁니다.
출처: 주택임대차보호법 제6조·제6조의3·제7조·제7조의2, 같은 법 시행령 제8조·제9조, 한국은행 기준금리
