계약갱신청구권을 써서 2년 연장된 주택 임대차는 세입자가 언제든 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생겨요. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항이 묵시적 갱신 때의 해지 규정(제6조의2)을 그대로 준용하기 때문이에요. 기준은 내가 보낸 날이 아니라 임대인이 받은 날이에요.
3개월은 언제부터 셀까
기준은 임대인이 해지 통지를 받은 날이에요. 문자를 보낸 날이나 우체국에 접수한 날이 아니라 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 효력이 생겨요. 그래서 도달한 날을 증명할 수 있는 방법으로 보내고, 보증금 반환일과 이사일은 임대인과 날짜를 정해 문자로 남겨 두세요.
갱신요구로 연장 vs 묵시적 갱신 vs 합의 갱신
| 구분 | 근거 | 세입자 중도해지 |
|---|---|---|
| 갱신요구권 행사로 갱신 | 제6조의3(존속 2년, 1회) | 제6조의2 준용: 언제든 통지, 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력 |
| 묵시적 갱신 | 제6조(존속 2년) | 제6조의2: 같은 규칙 |
| 갱신요구권 행사 없이 임대인과 합의해 갱신 | 당사자 약정 | 계약서 특약과 갱신 경위를 함께 확인 필요 |
새 계약서를 썼다는 사실만으로 갱신요구권을 쓰지 않았다고 볼 수는 없어요. 갱신요구권을 행사한 뒤 바뀐 금액을 반영해 새 계약서를 쓰는 경우도 있기 때문이에요. 갱신 당시 누가 어떤 말로 갱신을 요구했는지가 판단 기준이 되니, 문자·카톡·내용증명에 "계약갱신을 요구한다"는 의사표시가 있었는지 먼저 찾아보세요. 경위가 애매하면 대한법률구조공단 같은 법률 상담에서 "제 갱신이 제6조의3에 따른 갱신인가요?"라고 물어보세요.
임대인도 3개월 전에 통지하면 끝낼 수 있나요?
아니요. 제6조의2는 "임차인은 언제든지" 해지를 통지할 수 있다고 적고 있어요. 조문상 이 권리는 세입자에게만 있어요.
해지 통지 실행 순서
- 갱신 방식(갱신요구·묵시적·합의)을 계약서와 문자로 확인해요.
- 해지 의사를 문자·카톡·내용증명 등 기록이 남는 방법으로 보내요. 방법은 내용증명 작성법을 참고하세요.
- 임대인이 받은 날(읽음 표시, 우편 도달일)을 저장해요.
- 3개월 뒤 날짜에 맞춰 보증금 반환일과 이사일을 협의해요.
- 보증금을 못 받으면 임차권등기명령 신청 절차를 검토해요.
자주 묻는 질문
새 세입자를 구하면 3개월 전에 나갈 수 있나요?
법 조문은 3개월 규칙만 정하고 있어요. 그보다 빨리 나가는 것은 임대인과 합의할 문제예요.
중개보수(복비)는 누가 내나요?
중개보수를 누가 낼지는 계약 내용과 해지 경위에 따라 따져 봐야 해요. 해지 통지 전에 임대인과 부담 주체를 정해 문자로 남기고, 다툼이 생기면 법률 상담을 받아 보세요.
월세를 2기 이상 밀렸어요
제6조 제3항은 2기 차임액에 이르도록 연체한 임차인에게 묵시적 갱신을 적용하지 않고, 제6조의3 제1항 제1호도 갱신요구 거절 사유로 정해요. 연체가 있다면 상담을 먼저 받으세요.
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 경우는 계약갱신청구권 실거주 거절 글을 보세요.
출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3, 제6조의2, 제6조
