전세 만기 전에 이사할 때 새로 들어오는 세입자의 중개보수를 누가 내는지는, 지금 계약이 원계약 기간인지, 묵시적 갱신 중인지, 계약갱신요구권으로 늘어난 기간인지에 따라 갈립니다. 공인중개사법 제32조에 따르면 중개보수는 중개의뢰인이 지급합니다. 새 전세 계약에서는 임대인과 새 임차인이 각자 자신의 보수 한도 안에서 부담하는 것이 원칙입니다. 나가는 세입자가 임대인 쪽 보수까지 대신 내는지는, 법령이 일률적으로 정하지 않고 계약 종료의 성격과 당사자 합의에 달려 있습니다. 주택 임대차의 한쪽 상한요율은 공인중개사법 시행규칙 제20조와 별표 1이 정하고 실제 요율은 그 한도 안에서 시·도 조례와 협의로 정합니다.
세 가지 계약 상태부터 가릅니다
원계약 기간 중 중도 이사는, 특별한 약정이 없으면 임차인에게 일방 해지권이 있다고 보기 어렵습니다. 집주인 동의가 필요하고 새 임차인을 누가 구하고 보수를 누가 낼지는 합의 사항입니다. 실무에서는 나가는 세입자가 다음 임차인을 소개하거나 임대인 쪽 보수 일부를 부담하기로 하는 예가 많으나, 이는 관행이지 법정 의무는 아닙니다. 합의 없이 짐을 빼면 나머지 차임·손해 정산이 남을 수 있습니다.
묵시적 갱신 중이라면 주택임대차보호법 제6조의2가 임차인에게 해지 통지권을 줍니다. 통지한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 국토교통부 법령해석(2026년 3월 12일)은 묵시적 갱신과 관련한 서울지방법원 1998.7.1. 선고 나55316 판결을 소개합니다. 특별한 약정이 없는 한 새 임차인을 구하는 중개수수료를 임차인이 부담할 성질의 것이 아니고 정상 종료 때에도 임대인이 새 계약을 위해 보수를 지출하게 된다는 취지입니다. 해지 효력이 생기기 전에 미리 퇴실하는 경우의 정산은 사실관계에 따라 달라질 수 있어, 통지 날짜와 효력 발생일을 서류에 남겨 두는 편이 안전합니다.
계약갱신요구권(같은 법 제6조의3)으로 갱신된 기간은, 묵시적 갱신과 달리 약정된 갱신 기간이 있는 계약으로 보는 설명이 일반적입니다. 제6조의2의 3개월 해지 통지가 그 기간에 그대로 적용된다고 이 글에서 단정하지 않습니다. 갱신된 기간 중 만기 전 이사는 집주인과의 합의가 필요하고 중개보수 부담도 그 합의에 따릅니다. 브리프에서 흔히 묶여 나오는 ‘갱신청구권 사용 후 = 집주인 부담’을 법정 원칙으로 확장하지 않습니다.
| 계약 상태 | 만기 전 해지 | 새 계약 중개보수(특별한 약정이 없을 때) |
|---|---|---|
| 원계약 기간 중 | 일방 해지권이 없다고 보는 것이 원칙. 집주인 동의·합의 | 법령이 세입자 대납을 정하지 않음. 누가 낼지는 합의서에 명시 |
| 묵시적 갱신 중 | 제6조의2 해지 통지, 3개월 후 종료 | 임대인 부담 취지의 판례·국토부 해석이 있음. 약정이 있으면 약정 우선 |
| 갱신요구권으로 늘어난 기간 | 제6조의2를 그대로 적용한다고 단정하지 않음. 합의가 안전 | 부담 주체를 법정 원칙으로 단정하지 않고 합의서에 적음 |
보증금 3억 원, 상한은 얼마인가
예를 들어 아파트 전세 보증금 3억 원, 원계약 기간을 2025년 3월 17일(월)부터 2027년 3월 16일(화)까지로 두고 오늘 2026년 11월 12일(목)에 이사를 검토하는 경우를 가정합니다. 이 날짜는 원계약 기간의 중간이므로, 일방 해지보다 합의가 앞섭니다. 같은 보증금 3억 원으로 새 계약을 맺을 때, 주택 임대차 상한요율은 거래금액 1억 원 이상 6억 원 미만에서 1천분의 3(0.3%)입니다. 한쪽 상한은 3억 원 × 0.3% = 90만 원입니다. 부가가치세는 별도인 경우가 많아, 10%를 더하면 99만 원이 됩니다. 실제 지급액은 상한 이내 협의액이고 시·도 조례가 더 낮게 정하면 그 한도를 따릅니다. 오피스텔은 별표의 주택 요율과 다를 수 있습니다.
묵시적 갱신으로 바뀐 가정도 숫자로 보면 같습니다. 원계약이 2026년 8월 17일(월)에 끝났는데 서로 통지하지 않아 묵시적 갱신이 된 뒤, 2026년 11월 12일(목)에 해지를 통지하면 효력은 2027년 2월 12일(금)에 생깁니다. 그 사이 차임은 기존 계약대로 정산하고 새 임차인 중개보수의 임대인 측 상한 90만 원(부가세 별도)을 누가 낼지를 통지서와 합의서에 적습니다. 효력 발생 전에 미리 명도하면, 그 기간의 차임과 보수 부담을 따로 정하지 않아 다투는 예가 있습니다.
중개보수를 한도보다 많이 요구하면 그 초과분은 무효라는 대법원의 태도가 있습니다. 영수증과 중개대상물 확인·설명서를 남깁니다. 전입·확정일자와 만기 통지는 별개 축이므로, 만기 전 통지로 묵시적 갱신 막기, 갱신과 중도 해지를 함께 보면 좋습니다. 새 집의 등기부는 계약 전과 잔금 날에 다시 확인합니다.
새 임차인 쪽 중개보수 90만 원(부가세 별도)은 새 세입자가 자신의 의뢰인 지위에서 내는 금액입니다. 나가는 세입자가 ‘복비를 다 낸다’고 할 때, 임대인 측만 대납하는지 새 임차인 측까지 포함하는지를 문장으로 나눠 적지 않으면 다툼이 납니다. 가상 사례의 원계약은 2027년 3월 16일(화)이 만기이므로, 2026년 11월 12일(목) 기준으로는 약 4개월이 남아 있습니다. 이 기간의 차임을 어떻게 정산할지도 보수 합의와 같은 종이에 적습니다. 관리비 정산, 원상회복, 보증금 반환 시기와 중개보수를 한 문장에 섞지 않는 편이 명확합니다.
거래금액이 월세 환산이면 보증금에 월차임 × 100(또는 일정 조건에서 × 70)을 더합니다. 이 글의 3억 원은 월세 없는 전세 가정입니다. 주택 면적이 전체의 2분의 1 미만이면 주택 요율이 아닐 수 있고 오피스텔은 별도 상한이 있습니다. 중개사무소 소재지의 조례가 적용되므로, 물건 소재지와 사무소 소재지가 다르면 어느 조례인지를 확인합니다. 찾기 쉬운 생활법령정보(2026년 10월 15일 기준 작성)도 같은 별표 1 요율을 소개합니다.
해지 통지는 내용증명이나 영수증이 남는 방법으로 보내는 편이 날짜 다툼을 줄입니다. 주임법 제6조의2의 3개월은 통지한 날부터 계산하므로, 2026년 11월 12일(목)에 도달한 통지와 그다음 날 도달한 통지는 효력 발생일이 달라집니다. 이 글의 2027년 2월 12일(금)은 11월 12일부터 역월로 3개월을 더한 날짜입니다. 초일 산입을 달리 보는 주장이 있으면 도달일과 계산 방식을 합의서에 적습니다. 통지 전에 부동산에 중개를 의뢰해 두면, 효력 발생일 전에 새 계약이 먼저 체결되는 일이 있어 명도 일정을 맞출 필요가 있습니다.
보증금 3억 원은 상한 계산의 거래금액이지, 실제 신규 보증금이 달라지면 요율 구간이 바뀔 수 있습니다. 새 계약이 3억 2,000만 원이 되어도 6억 원 미만이면 0.3% 구간은 같고 한쪽 상한은 96만 원입니다. 이 글의 90만 원은 3억 원 가정입니다. 집주인이 다른 중개사 여러 곳에 의뢰하면 보수가 중복으로 청구되는 분쟁이 날 수 있어, 의뢰 관계와 지급 주체를 명확히 합니다. 세입자가 직접 다음 임차인을 구해 오면, 그 사람을 중개의뢰인으로 볼지 여부가 달라질 수 있으므로 계약서 작성 주체를 미리 정합니다.
원계약 기간 중 합의로 나가더라도, 새 임차인의 보증금이 들어오는 날과 내 보증금이 나가는 날을 맞추지 못하면 자금 공백이 생깁니다. 가상 사례의 3억 원은 그 정산의 규모이기도 합니다. 중개보수 합의와 보증금 반환 시기를 한 서면에 나란히 적으면, 반환이 미뤄질 때의 지연과 보수를 따로 다툴 여지가 줄어듭니다. 묵시적 갱신 통지 후에는 3개월 동안 계속 거주할 권리가 있으므로, 집주인이 그 전에 명도를 요구하면 효력 발생일을 기준으로 대답합니다. 반대로 세입자가 그 전에 나가면서 차임을 멈추려면 별도의 합의가 필요합니다.
중개보수를 누가 낼지 합의했어도, 실제 지급은 새 계약이 성사된 뒤에 이루어지는 경우가 많습니다. 합의서에 지급 시기와 지급 상대(중개사 또는 임대인 환급)를 적지 않으면, 새 계약이 깨졌을 때 보수를 정산하기 어렵습니다. 가상 사례의 90만 원 상한은 계약이 체결되었을 때의 한도입니다. 계약이 무효·취소되면 공인중개사법 제32조 제1항 단서에 따라 보수를 주지 않을 수 있으나, 당사자 합의로 해제한 경우는 달리 볼 수 있어 문구를 정확히 남깁니다.
묵시적 갱신 통지와 원계약 중 합의 해지는 서면의 제목부터 다르게 적습니다. 제6조의2를 적은 통지를 원계약 기간에 보내도, 그 조문이 바로 적용된다고 보기 어렵습니다. 가상 사례의 원계약 만기는 2027년 3월 16일(화)이므로, 그 전에 나가려면 합의서의 종료일과 중개보수 조항이 있어야 합니다. 반대로 만기까지 채우고 갱신하지 않을 때는 만기 통지 기한을 따로 계산합니다.
만기 전 이사와 만기 통지를 혼동하지 않습니다. 만기에 맞춰 나가면서 갱신을 거절하는 통지는 주임법 제6조의 기간을 따르고 그때의 신규 중개보수는 보통 다음 계약을 위한 임대인 비용으로 봅니다. 가상 사례처럼 만기가 2027년 3월 16일(화)인데 2026년 11월에 나가는 일은 만기 통지가 아니라 중도 종료입니다. 어느 조문을 적느냐에 따라 보수 합의의 출발점이 달라지므로, 통지서 첫머리에 원계약 기간인지 묵시적 갱신인지를 밝힙니다.
90만 원 상한을 누가 내느냐와 별개로, 중개사가 한도를 넘는 금액을 요구하면 거절할 수 있습니다. 이미 초과분을 냈다면 반환을 청구할 수 있다는 대법원의 태도가 있으므로, 영수증의 총액과 상한 90만 원(부가세 별도 여부)을 대조합니다. 가상 사례의 숫자는 상한이지 합의된 지급액이 아닙니다.
자주 묻는 질문
원계약 도중에 나가면 다음 세입자 복비는 무조건 제가 냅니까?
법령이 그렇게 정하지는 않습니다. 중도 해지는 합의가 필요하고 보수 부담도 합의서에 명시하는 편이 안전합니다. 관행만으로 단정하지 않습니다.
묵시적 갱신 중 3개월 전 통지하면 집주인이 90만 원을 내야 합니까?
90만 원은 보증금 3억 원 주택 임대차의 한쪽 상한이고 부가세는 별도일 수 있습니다. 부담 주체는 특별한 약정이 없으면 임대인 부담 취지의 해석이 있으나, 실제 지급액은 상한 이내 협의액입니다.
갱신요구권으로 2년을 연장한 뒤에도 제6조의2로 통지하면 됩니까?
제6조의2는 묵시적 갱신을 대상으로 합니다. 갱신요구권으로 늘어난 기간에 그대로 적용된다고 단정하지 말고 해지와 보수 부담을 집주인과 서면으로 정합니다.
출처: 공인중개사법 제32조, 같은 법 시행규칙 제20조·별표 1, 주택임대차보호법 제6조의2·제6조의3, 국토교통부 법령해석(2026.3.12.)
