집주인이 직접 살겠다며 계약갱신을 거절했다면 거절 당시 실제 거주 의사가 있었는지와 그 후 다른 사람에게 임대했는지를 나눠 봐야 해요. 실거주를 이유로 거절했다는 말만으로 끝나지 않지만, 나중에 집을 팔았다는 이유만으로 자동으로 손해배상이 성립하는 것도 아니에요.
계약갱신청구권 기간과 실거주 거절 사유
갱신요구는 원칙적으로 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 할 수 있어요. 법정 갱신요구권은 1회 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차 기간은 2년으로 봐요. 갱신요구를 했다는 사실과 도달 시점을 남겨 두는 것이 분쟁의 출발점이에요.
주택임대차보호법은 여러 갱신거절 사유를 두고 있어요. 그중 제6조의3 제1항 제8호는 임대인 본인과 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우예요. “가족이 산다”는 말만으로 모든 친족이 이 조항에 포함되는 것은 아니에요. 다른 거절 사유가 함께 주장됐다면 그 부분도 별도로 검토해야 해요.
실거주 의사는 누가 증명하나요?
대법원 2023년 12월 7일 선고 2022다279795 판결은 실거주 사유에 해당한다는 점을 임대인이 증명해야 한다고 봤어요. 단순히 거주하겠다는 말을 했다는 이유만으로 바로 인정되는 것은 아니에요. 법원은 주거 상황, 직장·학교 등 생활환경, 거주 의사를 갖게 된 경위, 거절 전후 사정, 말과 행동의 모순, 이사 준비 등을 종합해서 판단해요.
그렇다고 특정 서류 하나가 없으면 무조건 거절이 무효라는 뜻도 아니에요. 임차인은 “의심스럽다”는 주장만 반복하기보다 갱신요구와 거절 문구, 매물 광고, 일정 변화처럼 확인 가능한 자료를 시간순으로 정리해 두는 편이 좋아요. 개인정보를 무단으로 수집하거나 거주자를 직접 추궁하는 방식은 피하세요.
거절 후 다시 임대했다면: 2026년 9월 대법원 판단
대법원 2026.9.10 선고 2026다203203
갱신됐을 기간 안에 제3자에게 임대한 데 정당한 사유가 있으려면, 거절 당시 예측할 수 없었던 사정 때문에 임대했고 그 임대가 불가피했어야 해요. 이 사정의 증명책임은 임대인에게 있다고 봤어요.
원문 보기이 사건에서는 임대인이 다른 부동산 임차인의 보증금 반환 요구 때문에 임대가 불가피했다고 주장했지만 정당한 사유가 인정되지 않았어요. 대법원은 원심 판단을 수긍해 상고를 기각했어요. 다만 이 결론을 모든 자금 사정이나 모든 재임대 사례에 그대로 대입할 수는 없어요.
집을 판 경우에도 무조건 배상해야 하나요?
제6조의3 제5항이 직접 정한 것은 제3자에게 임대한 경우예요. 매도 자체를 같은 조항의 자동 배상 사유로 볼 수는 없어요. 다만 거절할 때부터 실제 거주 의사가 없었다는 정황이 있다면 별도 법적 다툼의 여지가 있으므로, 매매 시점만이 아니라 거절 당시 사정과 그 뒤 행동을 함께 검토해야 해요.
| 이후 확인한 상황 | 살펴볼 쟁점 |
|---|---|
| 갱신됐을 기간 안에 다른 사람에게 임대 | 정당한 사유 여부와 법정 배상 요건 |
| 매매로 소유자 변경 | 매도만으로 자동 배상 단정 금지, 당시 실거주 의사 등 별도 검토 |
| 비어 있거나 거주 여부가 불분명 | 공실만으로 결론 내리지 말고 거절 이유·자료를 함께 검토 |
손해배상액은 세 금액을 더하나요?
거절 당시 손해배상액을 미리 정한 합의가 없다면 법은 다음 세 금액 중 가장 큰 금액을 기준으로 해요. 세 항목을 모두 더하는 방식이 아니에요.
- 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 제3자 임대 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분
- 실거주 사유의 갱신거절로 임차인이 입은 실제 손해액
환산월차임에는 월세뿐 아니라 보증금을 법정 비율에 따라 월세로 바꾼 금액도 들어가요. 보증금을 빼고 월세만 비교하면 전세나 보증금이 큰 계약의 계산이 달라질 수 있어요. 적용 비율과 기준 시점을 확인한 뒤 계산해야 해요.
실거주 확인과 자료 확보는 어디서 하나요?
실거주 사유로 갱신이 거절된 전 임차인은 시행령상 임대차 정보제공을 요청할 수 있는 이해관계인에 포함돼요. 확정일자 부여기관에 이전 계약서와 갱신거절 자료 등 필요한 서류를 문의하고 정보제공을 요청할 수 있어요. 이 정보는 새로운 임대차를 확인하는 데 도움을 주지만 실제 거주 사실 전부를 자동으로 증명하는 자료는 아니에요.
분쟁 전에 정리할 주요 확인 사항
- 계약 만료일, 갱신요구일, 거절 통지일을 적어요.
- 실거주 주체와 거절 이유가 담긴 문자·이메일·내용증명 등을 보관해요.
- 새 임대차가 있다면 계약 시점과 보증금·월세를 합법적인 경로로 확인해요.
- 이사비 등 손해를 주장한다면 지출 증빙과 거절과의 관련성을 정리해요.
- 합의서에 배상액 약정이 있는지 확인하고, 사안별 판단은 법률상담으로 연결하세요.
통지 내용을 남기는 방법은 내용증명 작성법과 법적 효력을 참고할 수 있어요. 내용증명 자체가 배상책임이나 상대방 주장의 허위를 확정해 주는 것은 아니에요.
출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 · 대법원 2026다203203 · 대법원 2022다279795 · 주택임대차보호법 시행령 제5조
