전셋집 보일러가 꺼졌을 때 수리비의 출발점은 민법 제623조입니다. 임대인은 목적물을 임차인이 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다. 보일러는 겨울철 주거에 필수인 설비이므로, 본체나 메인보드처럼 기능을 잃게 하는 고장은 원칙적으로 집주인 수선 범위로 보는 것이 통상입니다. 반대로 건전지, 필터, 전구, 수전 패킹처럼 소모되고 비용이 크지 않은 간단한 수선은 임차인이 부담하는 예가 많습니다. 특약에 ‘수리는 세입자가 한다’고 적혀 있어도, 필수 설비의 고장까지 모두 넘기는지는 효력이 제한될 수 있어 단정하지 않습니다. 먼저 고장 유형을 가른 뒤, 집주인이 손을 놓지 않으면 기록·통지·청구·조정 순으로 갑니다.
고장 유형별로 부담 주체를 가릅니다
| 고장 유형 | 원칙적인 부담 주체 | 달리 볼 수 있는 경우 |
|---|---|---|
| 보일러 본체·메인보드·열교환기·배관 | 임대인(사용·수익 유지 의무) | 임차인이 임의로 분해·개조해 고장이 난 경우 |
| 동파 | 원인에 따라 갈림 | 장기 외출 때 난방·배수 조치를 하지 않는 등 관리 소홀이 있으면 임차인 과실 책임이 커질 수 있음. 노후·단열 하자라면 임대인 쪽 |
| 누수 | 원인에 따라 갈림 | 노후 배관·건물 하자면 임대인, 임차인 과실이면 임차인. 원인 확인 전이면 비용을 먼저 나누지 말고 기록을 남김 |
| 결로·곰팡이 | 원인에 따라 갈림 | 구조·단열 부족이 드러나면 임대인, 환기·난방 소홀이 주된 원인이면 임차인 책임이 커질 수 있음 |
| 전등, 수전 패킹, 건전지, 필터 등 소모품 | 임차인(경미한 수선) | 설치 불량·노후로 반복 고장이면 임대인 수선 범위로 볼 여지가 있음 |
표의 구분은 민법 제623조와, 소모품·간단한 수선은 임차인 부담으로 본 하급심·조정례의 일반적인 태도입니다. 개별 사건에서 견적서 한 장으로 승패가 갈리지는 않습니다. 동파·누수·결로는 원인을 보기 전에 주체를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
45만 원 메인보드, 연락이 일주일 없을 때
예를 들어 전셋집 보일러 메인보드 교체 견적이 45만 원이고 2026년 11월 4일(수)부터 집주인에게 고장과 견적을 알렸으나 오늘(2026년 11월 11일, 수)까지 일주일째 연락이 없는 경우를 가정합니다. 45만 원은 비교를 위한 가정 금액입니다. 메인보드는 보일러를 다시 켜는 핵심 부품이므로, 임차인 과실이 드러나지 않으면 임대인 수선 범위로 보는 것이 통상입니다. 다만 일주일은 법정 ‘대기 기간’이 아닙니다. 이 시점에서 보증금에서 45만 원을 일방적으로 빼는 권리는 이 글에서 단정하지 않습니다.
할 일은 기록을 보강한 뒤 내용증명으로 수선 이행과 회신 기한을 다시 통지하는 일입니다. 그래도 손대지 않으면, 임차인이 먼저 수리한 다음 민법 제626조 제1항의 필요비 상환을 청구하는 경로가 있습니다. 목적물의 보존에 필요한 비용은 임대인에게 상환을 구할 수 있다는 조문입니다. 영수증, 견적, 통지 기록을 붙여 청구합니다. 만기 보증금에서 공제하겠다고 주장할 수는 있으나, 일방 공제는 다툼이 되기 쉽습니다. 금액이 크면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 편이 안전합니다.
집주인이 거부하거나 특약을 내세울 때
대응 순서는 연락 기록, 내용증명, 직접 수리 후 비용 청구(필요시 보증금 공제 주장), 분쟁조정입니다. 특약에 수리비 일체를 임차인 부담으로 적었더라도, 소모품·경미한 수선을 넘어서 보일러처럼 사용·수익 자체와 맞닿은 설비까지 전부 면제하는 약정은 효력이 제한될 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 어긋나고 임차인에게 불리한 약정의 효력을 부정합니다. 수선의무의 본칙은 민법이므로, 특약의 효력 범위는 계약 문언과 고장 부위를 가지고 상담·조정에서 확인합니다.
임차인 과실이 명백하면(난방·배수를 끄고 장기간 비워 동파된 경우 등) 수리비를 집주인에게 그대로 넘기기 어렵습니다. 과실 여부가 섞여 있으면 원인 비율을 조정에서 나누는 예가 있습니다. 긴급히 보일러를 고친 뒤에도 통지와 증빙은 같은 순서로 남깁니다. 전입·확정일자와 보증 관계는 전입신고와 확정일자, 전세보증보험 이행청구를 참고하시면 됩니다. 수리 분쟁 자체가 보증금 미반환 사고는 아니지만 만기 정산에서 다툼이 이어질 수 있습니다.
견적을 받은 뒤 비용을 먼저 내지 않으려면
기사가 당일 교체를 권유하더라도, 임대인 수선 범위로 보이는 공사면 견적과 원인 설명을 집주인에게 먼저 전달하는 편이 나중에 상환 청구를 쉽게 합니다. 긴급하게 난방이 아예 되지 않아 먼저 고친 때에는, 수리 직후에도 같은 자료(영수증, 교체 부품, 통지 기록)를 보냅니다. 민법 제626조 제1항은 보존을 위한 필요비 상환을 정하지만 임차인이 편의를 높이기 위해 쓴 유익비는 같은 조 제2항의 다른 요건을 봅니다. 메인보드 교체는 보통 필요비 쪽에 가깝습니다. 집주인이 일부만 부담하겠다고 할 때는 과실·노후 비율을 문서로 남깁니다.
관리사무소나 공인중개사가 중간에 서 있더라도, 수선 의무의 상대방은 원칙적으로 임대인입니다. 대리인이 견적을 받겠다고만 하고 공사가 멈추면, 임대인 본인에게 내용증명을 보내는 근거가 됩니다. 다가구·다세대에서 공용 보일러이거나 외벽 배관이 원인이면, 구분 소유자·관리단 책임이 겹칠 수 있어 단체를 확인합니다. 이 글의 45만 원 사례는 전용 보일러 메인보드를 전제로 한 가정입니다.
겨울철 동파를 막기 위한 통상 조치(적절한 실내 온도, 장기간 부재 시 물 빠기나 외출 기능)를 해 두었는지도 다툼에서 자주 나옵니다. 조치를 했는지를 사진이나 온도 설정 화면으로 남기면, 과실 주장이 들어왔을 때 반박 자료가 됩니다. 입주 시 이미 소음·점화 지연이 있었는데 알려 두지 않았다면, 노후 하자를 나중에 주장하기가 어려워질 수 있습니다. 수선이 늦어 호텔이나 전열기를 썼다면 그 비용의 청구 가능 여부는 별개 쟁점이므로, 이 글에서 일률 금액을 보태지 않습니다.
조정 신청은 주택 소재지 관할 위원회로 하며 계약서·통지·견적·입금 내역을 붙입니다. 조정이 성립하면 재판상 화해와 비슷한 효력을 갖는 절차로 안내됩니다. 성립하지 않으면 지급명령이나 소액 민사로 이어갈 수 있습니다. 내용증명만으로 권리가 새로 생기지는 않지만 통지 시점과 청구 금액을 남기는 수단입니다.
보증금에서 수리비를 빼겠다는 통지를 집주인이 먼저 보내는 경우도 있습니다. 임차인 과실이 적혀 있으면 원인·견적·특약을 대조하고 동의하지 않는 금액은 서면으로 이의를 남깁니다. 반대로 임차인이 필요비를 청구할 때도 같은 수준의 서류를 붙입니다. 소액이라 구두로만 약속하면, 만기 때 기억이 엇갈리기 쉽습니다. 가상 사례의 45만 원은 소액재판 대상에 들어가지만 조정 절차를 먼저 쓰는 사례가 많습니다.
공용 현관 전등이나 단지 펌프는 이 글의 전용 보일러와 주체가 다릅니다. 관리비가 따로 있는 아파트·오피스텔에서는 관리단·입대인 규약을 먼저 봅니다. 전세와 월세 모두 민법 제623조의 수선 의무 구조는 같고 보증금 액수가 작다고 해서 보일러 수선 의무가 사라지지는 않습니다. 단기 거주 특약이 있더라도 필수 설비의 유지 의무를 전면 포기한 것으로 단정하지 않습니다.
수리 기사가 임시로 가동만 가능하게 하고 부품 발주가 길어지면, 그 대기 기간과 임시 조치 내용을 집주인에게 알립니다. 한파가 예고된 주간에 메인보드가 나가 있으면, 내용증명 발송과 병행해 임시 난방 수단을 마련하되, 그 비용을 자동으로 전가할 수 있다고 보지는 않습니다. 보험(화재·임대인 시설) 청구가 가능한지는 증권 담보를 집주인 쪽에서 확인하는 문제입니다.
가상 사례를 시간 순으로 다시 보면, 2026년 11월 4일(수)에 고장과 45만 원 견적을 알리고 11월 11일(수)까지 답이 없는 상태입니다. 이날 할 일은 증거 네 가지를 모은 뒤 내용증명으로 수선 이행을 다시 통지하는 것입니다. 바로 다음날 공사를 강행할 법적 의무 기한은 없고 난방이 되지 않는 사정을 통지에 명시합니다. 수리가 끝난 뒤에는 45만 원 영수증을 첨부해 필요비 상환을 청구합니다. 2026년은 평년(365일, 윤년 아님)이며 이 일주일 계산에 날짜 이동은 없습니다.
표준 주택임대차 계약서에 수선 범위를 나눠 적은 특약이 있으면 그 문언을 우선 대조합니다. 특약이 침묵하면 민법 제623조·제626조와 고장 유형 표로 돌아갑니다. 구두로만 ‘보일러는 집주인이 고친다’는 말을 들었더라도, 문자나 특약으로 남겨 두지 않으면 입증이 어려워집니다. 입주 전에 받은 안내 문자를 증거 네 가지 중 넷째에 함께 둡니다.
내용증명 우체국 접수증과 배달 증명도 증거에 포함합니다. 집주인 주소는 등기부 갑구와 계약서 주소를 대조해 보냅니다. 보낸 뒤에도 전화가 없으면 같은 서류로 조정 신청을 준비합니다. 45만 원 청구의 상대방은 원칙적으로 현재 임대인이며 집이 매매되어 집주인이 바뀐 경우에는 승계 여부를 별도로 봅니다.
수리 전 임시로 전열기를 쓰는 시간은 기록해 두되, 전기요금 차액을 자동 청구 가능하다고 단정하지는 않습니다. 분쟁 조정에서 보완 자료로 낼 수 있습니다.
가상 사례의 45만 원은 부품비·공임을 포함한 가정 견적입니다. 실제 청구 때는 부가세와 출장비가 명세에 따로 찍히는지 확인하고 청구서 합계를 내용증명 금액과 맞춥니다. 견적과 최종 영수증이 다르면 차액 사유를 한 줄 적어 둡니다.
자주 묻는 질문
계약서에 수리비는 세입자가 부담한다고 되어 있으면 보일러도 제가 내야 합니까?
소모품·경미한 수선까지는 특약이 의미를 가질 수 있습니다. 보일러 본체나 메인보드처럼 주거에 필수인 설비의 고장까지 전부 임차인 부담으로 보는지는 효력이 제한될 수 있어, 문언과 원인을 가지고 상담·조정으로 확인합니다.
집주인이 일주일째 전화를 받지 않으면 보증금에서 바로 공제해도 됩니까?
일주일은 법정 대기 기간이 아니고 일방 공제는 이 글에서 권리로 단정하지 않습니다. 내용증명으로 통지한 뒤 필요비를 청구하거나, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 순서가 안전합니다.
겨울에 집을 비운 사이 보일러가 동파되면 누구 책임입니까?
관리 소홀(난방·배수 미조치)이 있으면 임차인 과실 책임이 커질 수 있습니다. 설비 노후나 단열 하자가 원인이면 임대인 쪽을 봅니다. 원인 설명과 입주 시 상태를 기록으로 남깁니다.
