전세나 월세로 이사하는 날, 잔금을 치르고 집 열쇠를 받아 실제로 점유한 뒤 전입신고를 마치면, 대항력은 그 다음 날 오전 0시부터 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정하고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 대법원은 이 「다음 날」을 오전 0시로 보았습니다(1999.5.25. 선고 99다9981 판결). 같은 날 집주인이 주택에 근저당권을 설정하면, 담보권은 등기 접수와 함께 효력이 생기는 반면 임차인 대항력은 아직입니다. 잔금을 넘기기 직전에 등기부를 다시 보고, 인도·전입신고·확정일자를 같은 날 맞추며, 담보 설정 제한 특약과 보증금 반환보증 가입 시점을 잔금 전에 확인하는 것이 빈틈을 줄이는 순서입니다.
대항력과 우선변제권은 요건이 다릅니다
대항력은 집이 팔려도 새 집주인에게 임대차를 주장하고, 보증금을 받을 때까지 집을 비우지 않을 수 있는 힘입니다. 찾기 쉬운 생활법령정보에 따르면 우선변제권은 경매·공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 받을 권리이며, 대항요건(인도·전입신고)에 임대차계약서 확정일자를 더해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의2).
| 구분 | 필요한 것 | 효력이 생기는 때 |
|---|---|---|
| 대항력 | 주택 인도(실제 점유) + 전입신고(주민등록) | 두 가지를 모두 마친 다음 날 0시 |
| 우선변제권 | 대항요건 + 계약서 확정일자 | 대항요건을 갖춘 당일이나 그 전에 확정일자를 받아 두었다면, 대항력과 같이 다음 날 0시(대법원 1999.3.23. 선고 98다46938 판결) |
확정일자는 이사 전이라도 완성된 계약서만 있으면 받을 수 있습니다. 주민센터, 법원 인터넷등기소, 공증인에게 부여받고, 주택 임대차 신고 때 계약서를 제출하면 확정일자가 부여되는 경우도 있습니다. 확정일자만 받고 입주·전입을 하지 않으면 우선변제권은 완성되지 않습니다. 반대로 입주와 전입만 하고 확정일자가 없으면 대항력 요건은 갖춰도, 확정일자에 기초한 우선변제권은 없습니다.
잔금 전에 확인할 세 가지
주택도시보증공사 전세사기 예방 안내도, 전입신고 당일에 집이 담보로 잡히면 그 근저당이 임차인보다 앞설 수 있다고 설명합니다. 잔금을 치르기 전후의 순서를 계약과 함께 맞춰 둡니다.
- 잔금 직전 등기부 재확인: 계약 때 본 등기부와 달라진 근저당·가압류·가처분이 있는지 잔금 당일 다시 봅니다. 인터넷등기소에서 열람할 수 있습니다. 변동이 있으면 잔금 지급을 멈추고 이유를 확인합니다.
- 인도·전입신고·확정일자를 잔금 당일에 맞추기: 열쇠를 받아 점유할 수 있는 상태에서 전입신고를 마치고, 아직 확정일자가 없다면 같은 날 받습니다. 전입만 접수하고 처리가 끝나지 않았는지도 확인합니다.
- 특약과 보증 가입 시점: 잔금일부터 대항력이 생길 때까지 담보권을 새로 설정하지 않는다는 특약, 위반 시 계약 해제나 손해배상을 계약서에 둘 수 있습니다. 전세보증금 반환보증은 상품마다 가입 가능 시기와 조건이 다르므로, 주택도시보증공사 등 안내를 잔금 전에 확인합니다.
전입 당일과 다음 날 등기부를 한 번 더 보면, 그 사이 권리 변동을 빨리 알 수 있습니다. 남은 잔금을 다음 날 대항력 발생 이후에 지급하기로 할지는 당사자 합의 사항이며, 법으로 정해진 의무는 아닙니다.
정부24 전입신고와 확정일자
전입신고는 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 해야 합니다(주민등록법). 이사 당일 정부24에서 온라인으로 신청하거나 주민센터를 방문합니다. 온라인은 접수 화면에서 그치지 말고, 처리 완료와 새 주소 주민등록 반영을 확인합니다. 기존 세대주 확인이 필요하면 처리가 늦어질 수 있습니다. 확정일자는 주민센터 방문 외에 인터넷등기소에서도 신청할 수 있습니다. 부여 번호와 날짜를 계약서·확인서에 남겨 둡니다.
대항력과 우선변제권은 한 번 생겼다고 끝이 아닙니다. 찾기 쉬운 생활법령정보에 따르면, 경매에서 우선변제권을 행사하려면 배당을 요구하는 시점까지 인도·주민등록 요건이 이어져 있어야 합니다. 이사를 나가 전입을 빼면 대항력을 잃을 수 있습니다. 확정일자 부여 수수료는 원칙적으로 600원이며, 계약서가 4장을 넘으면 추가됩니다.
만기 전 통지와 묵시적 갱신은 묵시적 갱신을 막는 통지 글, 내용증명 실무는 내용증명 작성 안내 글을 참고할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
주말에 정부24로 전입신고하면 바로 대항력이 생기나요?
신청 버튼을 누른 시점만으로 대항력이 생긴다고 단정하지 않습니다. 전입신고가 처리되어 주민등록을 마치고 주택 인도 요건도 갖춘 다음, 현행법상 그 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 주말·야간 접수의 처리 완료 시점은 정부24 결과와 주민등록표를 확인합니다.
계약한 날 확정일자만 받아 두면 충분한가요?
확정일자를 미리 받아 두면 우선변제 순위를 매길 날짜는 확보됩니다. 다만 입주와 전입신고를 마치기 전에는 대항력과 우선변제권이 완성되지 않습니다. 잔금·이사 당일에 인도·전입을 끝내야 다음 날 0시에 권리가 살아납니다.
