전세보증금 반환보증(흔히 전세보증보험)에 가입했더라도, 만기에 보증금이 들어오지 않으면 즉시 입금되는 구조는 아닙니다. 계약을 끝낸다는 통지가 임대인에게 기한 안에 닿았는지, 만기 후 정해진 시점에 보증 사고가 인정되는지, 임차권등기를 마쳤는지, 집을 비우는 명도를 언제 할 수 있는지를 나눠 본 뒤 보증 기관에 이행을 청구합니다. 주택도시보증공사(HUG) 공식 안내에 따르면 전세계약의 해지 또는 종료 후 1개월 안에 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우가 사고 사유의 하나이고, 원칙적으로 주택임차권등기를 마친 뒤 청구할 수 있으며, 대위변제는 이행 청구일 이후 1개월 이내를 기준으로 하되 명도를 마쳐야 돈을 받을 수 있습니다. 한국주택금융공사(HF) 전세지킴보증도 만료 2개월 전 갱신 거절 통지, 만료 다음 날부터 임차권등기 신청, 만료 1개월 후 이행 청구, 명도 후 지급이라는 순서를 공식 페이지에 두고 있습니다. 상품·약관이 다르면 기한이 달라지므로, 아래는 공통 골격과 공식 안내로 확인된 차이만 적습니다.
만기 1개월 전, 집주인과 연락이 되지 않는 경우부터
예를 들어 전세보증금이 2억 원이고 계약 만기일이 2026년 12월 31일이며, 오늘이 2026년 11월 11일인 상황을 가정합니다. 주택임대차보호법상 갱신을 거절하거나 조건을 바꾸겠다는 통지는 기간이 끝나기 2개월 전까지 상대에게 도달해야 합니다. 이 사례에서 그 기한은 2026년 10월 31일까지입니다. 오늘(11월 11일)은 이미 그날이 지난 뒤입니다.
이미 10월 31일까지 내용증명 등으로 종료(갱신 거절) 통지가 임대인에게 도달했고 그 증거가 남아 있다면, 만기 후에는 아래 “통지를 마친 경우”의 절차로 넘어가면 됩니다. 집주인이 전화를 받지 않더라도, 도달 증거와 보증서만 있으면 사고 인정·청구의 출발점은 갖춘 셈입니다. 연락이 되지 않을 때를 대비한 종료 증빙으로, HUG 공식 서류 안내는 내용증명 외에도 공시송달 결정문·송달증명원 등을 예시하고 있습니다.
통지를 마쳤다면: 이사 일정에 따라 갈리는 길
만기 종료가 확실하다면, 그다음 분기는 “당장 집을 비워야 하는지, 잠시 더 머물 수 있는지”입니다. 어느 쪽이든 전입신고와 점유를 임차권등기가 등기부에 기입되기 전에 먼저 거두지 않는 것이 공통 원칙입니다. 대항력과 우선변제권을 잃으면, HUG 공식 안내상 공사의 구상권 행사에 제한이 생기는 경우 보상에서 빠질 수 있습니다.
이사를 미룰 수 있는 경우. 만기일 다음 날부터 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(HF 공식 안내도 만료 다음 날부터 신청 가능하다고 적습니다). 등기부에 임차권등기가 실제로 올라갔는지를 확인한 뒤, 종료 후 1개월이 지나 사고가 인정되면 이행을 청구합니다. 심사·승인과 별개로, 돈은 명도를 마친 뒤에 받는 구조입니다. 머물 수 있는 기간이 있다면, 등기 완료와 사고 인정, 청구 접수 순서를 먼저 밟고 이삿날을 그 뒤에 맞추는 편이 안전합니다.
만기에 맞춰 반드시 나가야 하는 경우. 순서가 바뀌면 안 됩니다. 만기 직후 임차권등기를 신청하고, 신청만 한 상태가 아니라 등기사항전부증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 전출·열쇠 인계를 결정합니다. 법원 송달과 보정에 시일이 걸릴 수 있어, 이삿날을 등기 완료 전으로 잡아 두면 공백이 생깁니다. 일부 공사는 임차권등기 대위신청을 안내하기도 하니, 시간이 빠듯하면 보증 기관에 그 절차 가능 여부부터 묻습니다. 명도 일자는 이행금 지급일과 맞물려 협의하는 것이 보통입니다.
공통 절차와 서류
통지와 거주 이전 계획이 정리되면, 이후는 공통 흐름입니다. 계약 종료(또는 적법한 해지) → 만기일 다음 날부터 임차권등기명령 신청 → 등기 기입 확인 → 종료 후 1개월이 지나 보증 사고 인정 → 사고 통지 및 이행 청구 → 심사 → 승인 조건에 따른 명도·채권 이전 → 지급. 경매·공매로 배당 후에도 보증금을 다 받지 못한 사고는, 배당표 등 미수령 증빙으로 청구하는 갈래가 따로 있습니다.
HUG 공식 안내가 이행 청구 전에 준비하라고 적은 서류는 확정일자 있는 전세계약서, 주민등록 등본 또는 초본, 임대차 계약 종료 증빙, 주택임차권등기명령 결정문, 임차권등기가 기입된 등기사항전부증명서입니다. 종료 증빙은 문자·카카오톡(수신 번호·날짜·내용), 속기사 사무실이 작성한 통화 녹취록, 내용증명(발송 사본과 도달 내역), 계약 종료 확인서나 중도 해지 합의서(작성일 기준 3개월 이내 인감증명 또는 본인서명사실확인서 포함), 공시송달 서류 가운데 해당하는 것을 냅니다. 대출 상환 계좌, 배당표, 관리비·공과금 정산 자료는 필요할 때 추가됩니다. HF는 가입 때 임차보증금 반환채권을 공사에 양도하지 않았다면, 청구 전에 채권 양도 계약과 통지를 마치라고 설명합니다.
심사·지급 기간은 기관이 공식으로 밝힌 범위만 적습니다. HUG는 대위변제를 보증 이행 청구일 이후 1개월 이내로 안내하면서, 명도를 완료해야 이행 금액을 받을 수 있다고 못 박습니다. 청구만 접수되고 집을 비우지 않으면 입금이 미뤄집니다. HF 공식 페이지는 심사·승인 뒤 명도 일자를 협의해 지급한다고 설명하며, 정해진 일수를 따로 적지는 않았습니다. 청구 기한 자체는 각 약관이 정하므로, “사고일부터 며칠”을 추측하지 말고 증권과 약관, 해당 기관 상담으로 확인합니다. SGI서울보증의 전세금보장신용보험 역시 사고 인정 시점과 청구·지급 기한이 약관에 있습니다. 주택 유형에 따라 대기 기간이 다르다는 이야기는 공식 약관을 열기 전에는 단정하지 않는 것이 맞습니다. 공통으로 볼 점은 계약 종료 통지, 우선변제권 유지(임차권등기), 명도, 전입 유지입니다.
보증금 2억 원 사례로 순서를 다시 붙이면 이렇습니다. 2026년 10월 31일까지 종료 통지가 도달한 상태라면, 2027년 1월 1일부터 임차권등기를 신청하고, 종료 후 1개월이 지난 시점에 사고를 신고·청구합니다. 1개월의 말일 계산과 공휴일 여부는 민법 기간 계산과 약관을 함께 보아야 하므로, 만기일을 제시하고 보증 기관에 사고 인정일을 확인하는 편이 정확합니다. 승인 후 명도를 마치면 HUG의 경우 청구일 이후 1개월 이내 대위변제 안내 범위 안에서 지급을 기다리게 됩니다. 지연 이자나 필요비·유익비는 HUG 공식 안내상 보상하지 않는 채무에 들어 있는 항목이 있으니, 돌려받을 원금(2억 원에서 미납 차임 등 약관상 공제액을 뺀 금액)과 별개로 봅니다.
보증금 일부를 이미 돌려받은 뒤에는, 남은 원금만 청구하는 것이 원칙에 가깝습니다. 월세가 있는 반전세라면 연체한 차임과 약정 지연손해금을 보증금에서 빼는 계산이 약관에 들어 있는 상품이 많습니다. HUG 공식 안내는 주채무자가 반환 의무를 지체하여 생긴 이자·지연손해금 자체는 보상하지 않는 채무로 적습니다. 2억 원을 “지연 이자까지 포함해 전액”으로 기대해서는 안 되고, 미납 관리비·공과금 정산 자료는 지급 전에 추가로 요구될 수 있습니다.
임대차 기간 중에 집주인이 바뀌면, 대항력을 갖춘 임차인은 새 소유자에게 계약을 주장할 수 있는 경우가 일반적입니다. 다만 보증서에 적힌 주채무자(임대인)가 등기부 소유자와 달라지면 이행 청구 단계에서 보정이나 조건 변경을 요청받을 수 있습니다. 소유권 이전 사실을 알게 되면, 만기를 기다리지 말고 가입 영업점에 보증 조건 변경이 필요한지를 먼저 묻는 것이 좋습니다. 대항력 취득 전에 소유권이 넘어간 사안은 더 복잡하므로, 등기부와 전입·확정일자 일자를 모아 상담해야 합니다.
내용증명은 발송만으로 도달이 증명되지 않습니다. HF 공식 안내는 내용증명은 임대인에게 도달이 필요하며, 문자는 임대인이 내용을 인지했다는 답장을 받아야 한다고 적습니다. 공동 임대인이면 전원에게 도달해야 하는 경우가 있으므로, 등기부·계약서의 임대인 이름을 모두 대조합니다. 도달 여부 때문에 만기 통지가 무효가 되면, 앞에서 본 묵시적 갱신 위험이 다시 열립니다.
HUG 공식 절차는 보증 사고 발생을 영업점에 알리는 단계와, 서류를 갖춰 이행을 청구하는 단계를 나눠 둡니다. 사고 통지만 하고 청구 서류를 내지 않거나, 청구 후 보완 요청을 기한 안에 맞추지 않으면 심사가 멈춥니다. 온라인 제출과 영업점 방문을 모두 받는 기관이 있으나, 원본 제출이 필요한 항목(인감, 공사 양식의 대위변제 증서, 임차권등기 말소 관련 위임장 등)은 방문이나 후속 제출이 남을 수 있습니다. 보증서의 보증 기간이 임대차 만기보다 짧게 끝나 있지 않은지, 주소·임차인·보증금이 계약서와 한 글자도 다르지 않은지도 청구 전에 대조합니다. 불일치가 있으면 조건 변경이나 보정부터 끝내야 사고가 인정됩니다.
경매·공매 사고는 만기 미반환 사고와 시점이 다릅니다. 배당이 끝난 뒤에도 받아야 할 보증금을 다 받지 못한 때가 사고 사유이고, 배당표와 채권 신고·배당 요구 서류가 중심이 됩니다. 이 갈래에서도 우선변제권을 유지했는지, 배당 요구를 빠뜨리지 않았는지를 먼저 봅니다. 일반 만기 사고의 “종료 후 1개월” 공식을 경매 사안에 그대로 옮기면 기한을 놓칠 수 있으니, 경매 개시 사실을 알게 되는 즉시 보증 기관에 사고 유형을 확인합니다.
만기 통지와 임차권등기의 기본 골격은 전세 만기 통지로 묵시적 갱신 막는 법, 임차권등기명령 안내를 참고하시면 됩니다.자주 묻는 질문
임차권등기가 끝나기 전에 전출하면 어떻게 됩니까?
주민등록 이전과 점유 상실로 대항력·우선변제권이 깨질 수 있습니다. HUG 공식 안내는 우선변제권을 상실(다른 주소지 전입 등)하여 공사의 구상권 행사에 제한이 있는 경우를 보상 제외 사유로 적습니다. 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 전출하는 것이 원칙입니다.
만기 2개월 전 통지를 못 했는데도 청구할 수 있습니까?
통지가 기한 안에 도달하지 않아 계약이 자동 연장되면, 그 이후에 생긴 반환 채무는 보증 대상에서 빠질 수 있습니다. 이미 기한이 지났다면 보증 기관에 묵시적 갱신 여부와 적법한 해지 방법을 확인하고, 도달 증거를 보완할 수 있는 절차(공시송달 등)가 있는지도 물어야 합니다. 임의로 만기일에 퇴거부터 진행하지 않습니다.
심사에서 승인이 나면 바로 보증금이 입금됩니까?
그렇지 않은 경우가 많습니다. HUG는 청구일 이후 1개월 이내 대위변제를 안내하면서, 명도를 완료해야 금액을 받을 수 있다고 합니다. HF도 명도 일자를 협의한 뒤 지급한다고 설명합니다. 승인 통지와 입금일을 같은 날로 보면 이삿날 계획이 어긋날 수 있습니다.
출처: 주택도시보증공사 전세보증 이행청구 안내, 한국주택금융공사 전세보증금 반환 청구 절차, 주택임대차보호법 제6조·제3조의3
