전세나 월세 만기가 다가오는데 집주인이 전화를 받지 않거나 메시지를 읽지 않는다고 해서, 아무 통지 없이 두어도 계약이 그대로 끝나는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고, 임차인도 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면, 만기에 전 계약과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이것이 묵시적 갱신입니다. 만기에 나가거나 조건을 바꾸려면, 기한 안에 의사 표시가 상대에게 도달했다는 증거를 남겨야 합니다.
통지 기한을 만기일부터 거꾸로 셉니다
찾기 쉬운 생활법령정보에 따르면, 이 기한은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 만기 2개월 전까지입니다. 그 전에 체결되어 아직 그 개정 기한이 적용되지 않는 계약은 1개월 전까지인 경우가 있어, 계약 체결·갱신 시점을 먼저 확인합니다. 아래는 개정 기한이 적용되는 계약을 기준으로 정리한 내용입니다.
| 누가 | 언제 | 무엇을 |
|---|---|---|
| 임대인 | 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 | 갱신 거절, 또는 조건을 바꿔야 하며 응하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지(변경 조건을 구체적으로) |
| 임차인 | 만기 2개월 전까지 | 갱신하지 않겠다는 통지, 또는 조건 변경을 전제로 한 의사 표시 |
임대인이나 임차인 가운데 한쪽이라도 기한 안에 유효한 통지를 하면 묵시적으로 갱신되지 않습니다. 따라서 세입자가 만기에 나가려면, 집주인이 침묵하더라도 임차인 쪽에서 만기 2개월 전까지 통지를 도달시켜야 합니다. 2개월이 이미 지났고 상대 통지도 없었다면 묵시적 갱신이 된 것으로 보고, 아래 해지 절차를 따릅니다.
연락이 되지 않을 때 증거를 남기는 방법
문자나 카카오톡도 상대가 받았다는 기록이 있으면 통지 증거가 될 수 있습니다. 다만 읽음 표시가 없거나, 번호가 바뀌었거나, 답이 없으면 도달을 다투기 쉽습니다. 집주인에게 연락이 닿지 않을 때는 계약서상 주소(또는 상대가 알려 준 통지 장소)로 내용증명을 보내는 편이 안전합니다. 우체국 내용증명은 보낸 내용과 발송 사실이 기록되고, 등기·배달증명을 함께 쓰면 도달 여부를 입증하기 쉽습니다.
- 통지서에는 계약 당사자, 목적 주택, 만기일, 갱신하지 않고 만기에 종료하겠다는 의사를 명확히 적습니다. 보증금 반환 계좌와 명도 일정을 함께 적어 두면 이후 반환 협의에도 도움이 됩니다.
- 계약서 주소와 실제 거주·우편 주소가 다르면 아는 주소를 모두 적고, 발송 영수증·배달 결과를 보관합니다.
- 이메일이 계약상 통지 방법으로 정해져 있어도, 도달 증명이 약한 채널만 쓰지 말고 내용증명을 병행합니다.
내용증명 문안과 발송 실무는 내용증명 작성 안내 글을 참고할 수 있습니다. 이미 묵시적으로 갱신된 뒤의 중도 해지나, 갱신요구권 행사는 임대차 갱신·중도 해지 글과 구분해 봅니다.
이미 묵시적으로 갱신된 경우
주택임대차보호법 제6조 제2항에 따르면 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다. 같은 법 제6조의2에 따르면 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 그 통지를 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 찾기 쉬운 생활법령정보도 같은 내용을 설명합니다. 세입자는 2년 거주를 주장할 수도 있고, 3개월 해지 통지로 더 일찍 끝낼 수도 있습니다. 해지 통지 역시 도달 증거가 필요합니다.
묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 다릅니다. 갱신요구권은 임차인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하는 권리이며, 정당한 사유 없이 거절하지 못하고 1회·2년이 원칙입니다. 묵시적 갱신은 양쪽이 침묵할 때 법률이 계약을 이은 것이고, 그 자체가 갱신요구권 행사로 보지는 않습니다. 만기에 나가려는 통지와, 더 살려는 갱신 요구를 혼동하지 않습니다.
만기가 됐는데 보증금이 돌아오지 않을 때
종료 통지가 유효해도 보증금 반환은 별개입니다. 주택을 비운 뒤에도 대항력을 유지하려면 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령 제도를 활용할 수 있습니다. 법원에 임차권등기를 명하는 결정을 받아 등기하면, 이사를 나가도 우선변제 등 임차인 권리를 이어 가는 길이 있습니다. 신청 요건과 절차는 관할 법원 안내를 확인합니다. 반환이 늦어지면 내용증명으로 반환을 최고하고, 필요한 경우 지급명령·소송 등 다음 절차를 검토합니다.
자주 묻는 질문
만기 한 달 전에 카톡만 보냈습니다. 충분할까요?
개정 기한이 적용되는 계약이라면 만기 2개월 전까지 도달해야 합니다. 한 달 전이면 이미 늦었을 수 있습니다. 읽음 표시가 있어도 기한을 지난 통지는 묵시적 갱신을 막지 못합니다. 이미 갱신된 상태라면 해지 통지(도달일부터 3개월)로 전환합니다.
집주인이 내용증명을 수령하지 않으면 어떻게 되나요?
정당한 장소로 발송했으나 수령을 거부한 경우에는 도달 시점이 다투어질 수 있습니다. 배달 결과와 반송 사유를 보관하고, 필요한 경우 다른 알려진 주소로 재발송하거나 법률 상담을 받습니다. 임의로 ‘보낸 날부터 효력’이라고 단정하지는 않습니다.
